Emsal, diğer bir deyişle KAKS (Kat Alanı Katsayısı), bir arsanın üzerine yapılacak yapının toplam inşaat alanını belirleyen bir değerdir. Özellikle gayrimenkul sektöründe önemli bir rol oynayan emsal, bir arsanın üzerine kaç metrekarelik inşaat yapılabileceğini ifade eder. Şehir planlaması, belediyeler ve imar yönetmelikleri çerçevesinde belirlenen bu değer, inşaat alanının sınırlarını çizerek yapı yoğunluğunu düzenler. Bu yazıda, emsal (KAKS) kavramını ve nasıl hesaplandığını ele alacağız.
Emsal, bir arsa üzerinde yapılacak yapıların maksimum inşaat alanını belirleyen bir orandır. Bu oran, arsanın toplam büyüklüğüne göre hesaplanır ve her şehirde farklılık gösterebilir. Örneğin, bir bölgede yerel yönetim tarafından emsal değeri 1.5 olarak belirlenmişse, bu arsa üzerine arsanın yüzölçümünün 1.5 katı kadar inşaat yapılabilir. Emsal değeri, bina yoğunluğunu sınırlandırmak ve çevresel düzeni korumak amacıyla şehir planlamasında oldukça önemlidir.
Emsal hesaplama, arsanın yüzölçümü ile emsal katsayısının çarpılması ile yapılır. Formül şu şekildedir:
Emsal (KAKS) Alanı = Arsa Alanı x Emsal Değeri
Örneğin, 1.000 m² büyüklüğünde bir arsaya 1.2 emsal değeri tanımlanmışsa, bu arsa üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanı:
1.000 m² x 1.2 = 1.200 m² olacaktır.
Bu hesaplama, kaç katlı bir yapı yapılabileceği ve toplamda ne kadar alanın kullanılabileceği konusunda fikir verir. Yapının toplam kat alanı bu sınırları geçmeyecek şekilde planlanmalıdır.
Emsal değeri, şehirlerin düzenli büyümesini sağlamak, yeşil alanları korumak ve altyapı hizmetlerini dengeli bir şekilde dağıtmak amacıyla kullanılan bir araçtır. Emsal değeri yüksek olan bölgelerde, yoğun bir yapılaşma olurken, düşük emsal değerine sahip bölgelerde daha az yoğunlukta ve genellikle daha az katlı yapılar tercih edilir. Bu oranlar, yerel yönetimler ve belediyeler tarafından belirlenir ve her şehirde ya da bölgede değişiklik gösterebilir.
Emsal katsayısının düşük veya yüksek olması, gayrimenkul değerini de doğrudan etkiler. Düşük emsal oranına sahip alanlar genellikle daha sakin ve geniş yeşil alanlara sahipken, yüksek emsalli bölgelerde yapı yoğunluğu artar ve genellikle bu alanlar daha merkezi konumlarda yer alır.
Emsal değeri, kat sayısını doğrudan belirlemese de yapının toplam inşaat alanını sınırlar. Örneğin, 500 m² bir arsa üzerinde 2.0 emsal değeri tanımlanmışsa, toplam inşaat alanı 1.000 m² olacaktır. Bu alanda 250 m²’lik dört katlı bir yapı yapılabilir veya 500 m²’lik iki katlı bir yapı inşa edilebilir. Kat sayısı, emsal değeriyle birlikte, belediyenin belirlediği diğer imar kurallarına göre değişebilir.
Bazı alanlar emsal hesaplamasına dahil edilmez ve “emsal harici alan” olarak adlandırılır. Bunlar genellikle otopark, sığınak, teknik alanlar, asansör boşlukları ve yangın merdivenleri gibi yapının fonksiyonel bölümleridir. Belediyelerin imar yönetmeliklerine göre emsal harici alanlar farklılık gösterebilir. Emsal dışı alanların belirlenmesi, toplam inşaat alanından muaf tutulan bu alanların daha verimli kullanılmasını sağlar.
Emsal (KAKS), arsa sahiplerinin ve yatırımcıların yapabilecekleri maksimum inşaat alanını belirleyen önemli bir kriterdir. Bu değerin doğru hesaplanması ve uygulanması, yapılaşmanın düzenli ve planlı bir şekilde yapılmasına katkıda bulunur. Emsal değeri, şehir planlamasının bir parçası olarak, bölgenin genel yapısına uygun olacak şekilde belirlenir ve bu değerler, yatırımcıların proje geliştirme süreçlerinde önemli bir rol oynar.
